老房子为何被疯抢了？只因住建部官宣：2024年起三类人或统统受益
不知道大家有没有注意到贝壳研究院发布的一组数据，说是2023年全年的住房成交面积、成交金额同比2022年，竟然还是正增长的，分别有6.3和5.8个百分点的增幅。都说2023年楼市不行，没想到住房交易还如此火爆，有自媒体就明确透露，他们所在城市不乏有年入200W的房产中介员，从侧面也证实了市场并不是一些人想象的那么差。那么，这个数据是真的吗？我们可从官方发布的两个数据中得到印证。一是国家统计局监测的代表性城市房地产运行情况显示，2023年全年70个大中型城市的二手房成交量已经超过了新房成交量。二是住建部发布的2023年1-11月新房和二手房成交数据显示，二者合计成交同比增长了6.9个百分点，新房成交面积、金额同比下降8.2和6.0个百分点，二手房成交面积、成交金额则同比分别增长了44和30个百分点。看到这里，我们可得出两个信息点：一方面，无论是机构还是官方，都确认2023年住房成交量真的挺不错。另一方面，新房市场不济，但二手房成交量异军突起，3到4成的增长，这可能是很多人此前都无法想象的事，说明新房市场虽萎靡，但房产中介在2023年没少赚，知道为什么很多高学历的人也加入房产中介行业了吧。实际上，2024年开年仍旧延续了这一趋势。根据机构发布的数据显示，春节期间50个全国重点城市二手房成交量继续爆发，一线、二线、三线城市成交量同比2023年春节分别上涨90%、180%、140%。不由得让专家直呼，比如国投证券首席经济学家高善文就明确表示，如果说新房市场价格修正还不确定的话，二手房市场已经看到比较确定的迹象，价格修正已经结束。意思很明确，二手房市场即将迎来逆转。虽然说，二手房未必绝对等于老房子，但我们必须承认一点，成交的二手房中有非常大比例属于老房子。那么，很多人不禁要问，为什么二手房市场在最近一年多时间突然火爆起来了呢？对此，看看住建部对2024年房地产工作的部署就明白了。根据倪部长公开发声表态，加快城中村改造、保障性住房、“平急两用”公共基础设施等3大工程建设，是根据房地产市场新形势推出的重要举措，是中央作出的重大决策部署，相关工作已经启动。看到没有，三大工程已经上升为国家战略，正如倪部长所言，是房地产新模式的重要组成部分。不得不说，探索了多年的房地产新模式，现在终于落地实施。但估计一些人会认为，三大工程跟咱们老房子有多少关系呢？貌似八竿子打不着啊。下面结合相关政策脉络简要分析一下，看看就有数了。首先，明确一个结论：三大工程其实均是有利于二手房市场的。比如城中村改造，其实要么是改造，要么是拆迁重建，这个没什么好说的。而且，从开始提出的在全国超大、特大城市中实施，但从前不久的各地两会来看，其他大大小小城市事实上也被纳入了，一并推动。而规划建设保障性住房呢，其实非常利于二手商品房的，这可从国发14号文《关于规划建设保障性住房的指导意见》。这个被业内视为“二次房改”的文件，提到了两件事：一是加大保障房供应，让工薪阶层居者有其屋，二是推动房地产新模式建立，让商品房回归商品属性。很明显，供应保障房，并不是大家侧重理解的，房子多了会对商品房市场形成挤压，而是为松绑房地产抑制政策铺路，保障房充分供应，无房群体不会为无房住而发愁、对买不起高价房而抱怨。这一点，正好与住建部提出在2024年开始试点建设好房子的措施对上了，正如官方的表态所言，满足不同层次的改善需求，好房子对应好的价格。当然了，一些担心保障房会对商品房市场产生影响的观点，貌似有道理，其实这不是初衷，事实也不是那么回事。这类保障房无论是租还是售，都是封闭运行的，不会流向商品房市场。而且，保障房在户型、面积等方面都有特殊要求的，与市面上的商品房不是一个概念。如果非要说有影响的话，其实就是暂时分流一部分潜在商品房市场需求。但是，这类保障房用户，当他们的经济收入上来以后，最终还是会走向商品房市场的，毕竟，谁不想有真正属于自己的商品房呢？此外，“平急两用”基础设施建设，是典型的老房子加分项，为什么这么说呢？先看看概念。用白话说，平时作为康养、旅游等功能之用，遇到突发事件时则立即转为应急设施，比如在小区附近建设的休闲、文化、娱乐、科技等设施，到地方落实时，又附加了完善交通、物流、医疗、教育等公共服务设施，其实就是补齐基础设施短板，提升居民生活水平和幸福感。很显然，这是实实在在地为附近小区提供更多溢价。现在知道为什么各城二手房成交量突然齐刷刷的大幅增长了吧，不是因为没有新房可买，因为新房库存量已创2018年以来的新高，但大家不约而同的进入二手房市场，显然是受到政策利好刺激，这个利好政策有税费优惠原因、业主急需用钱变现有议价空间等原因，但最重要的还是国家对老房子带来的实实在在的政策利好，让老小区房子性价比更高、持有潜力增加所致。那么，鉴于官宣的房地产新模式内涵和趋势，哪些人能率先受益呢？归纳一下，起码有这三类：第一类，城中村居民。这个不用多说，城中村改造嘛，首先受益的自然是城中村居民。按照最新数据统计，在开年短短的一个多月时间，各大行授信城中村改造的资金就超8000亿，推进力度前所未有，就如住建部倪部长所说，“实施一批、储备一批、谋划一批”实行滚动操作，可见推进的效率要求之高。从各地发布的改造方式看，要么全拆重建，要么改造出新，也有的地方统一收储，经改造后用于出租，收益归原居民。第二类，有低密度无电梯房子业主。这类房子本身就具有得天独厚的优势，往往位于老城区，地段好，配套优质，但随着老龄化的到来，上下楼成了业主和租客的难题，其价值因没有电梯而被明显低估。随着无障碍环境建设法的实施生效，加装电梯的法律障碍得以扫除，要求房屋所有权人依法配合既有多层建筑加装电梯。我们知道，自去年9月份该法实施以后，一些先知先觉的买房人专门瞄准了这类低密无电梯的老房子，用他们的话说，装了电梯，房产价值明显上升，这类房子由于密度低，后面拆迁往往也是优先的，只要有利可图，人家都是求着你拆。而且，在为什么加快三大工程推进，一些地方已经开始修订相关法规，以降低拆迁门槛，比如有地方将拆迁业主同意率降至2/3就可启动拆迁工作，无疑加快了拆迁进程。第三类，有满20年房龄的房子业主。旧改跟城中村改造类似，或拆或改，但不同的是，以改造为主、拆迁为辅。像影响城市规划、经整治环境仍旧脏乱差、危房等被列入优先拆迁范围，大家关心的预制板房，其实就属于危房范畴，按照共富示范区浙江的做法，已列入全拆重建之列。而其他房子更多的是改造出新，不过，现在老房子的改造可不像过去，仅仅刷刷墙、弄弄路，而是按照现代社区的要求，增设相关社区配套并进行管网改造等全方位的更新。可以说，经改造后，除了房子结构、位置不能改变外，其他方面的功能与我们的新建房子差不多。毫无疑问，经改造的老房子价值重新焕发，宜居也保值增值。
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