北京实行地价分摊上海开发商也兴奋了
看到北京地价分摊新规出台，某央企上海区域投资人士张驰感到振奋：继北京之后，上海也有望重启地价分摊。实际上，两三年前，多家央企就曾通过不同渠道反映地价分开核算一事，上海也曾召开多次座谈会研讨，但这不仅是供地部门的权责，还需税务部门协调等等，因此搁置至今。记者 |陈月芹图源 |图虫创意12月19日，北京市规划和自然资源委员会的一则通知发布后，上海等城市的规自部门也忙起来了，纷纷问询企业意见，计划跟进和出台相关政策。这则通知题为《关于明确商品住宅用地项目相关土地价款有关事项的通知》，对于新挂牌的商住混合用地，将在挂牌公告中明确不同属性用地的起始价，如住宅、商业、公建用途等，并据此确定各用途地块的最终成交价和所占比例，并写进出让合同。除了商住混合用地，供地部门也将在纯宅地出让合同补充协议中，分别明确地下车库用途、仓储用途等各自的土地价款。上述通知还补充，对于正在公告以及2021年以来已成交且尚未全部办理完成网签手续的项目，按上述原则执行。看到北京地价分摊新规出台，某央企上海区域投资人士张驰感到振奋：继北京之后，上海也有望重启地价分摊。实际上，两三年前，多家央企就曾通过不同渠道反映地价分开核算一事，上海也曾召开多次座谈会研讨，但这不仅是供地部门的权责，还需税务部门协调等等，因此搁置至今。地价分摊并不能直接导致地价升或降，因此对C端购房者影响不大，主要是利好B端的房企。张驰估算，新规后，一宗商住混合用地能节省的税负在数亿元，从开发商测算角度而言影响非常大；且因此降低了持有成本，提高了利润率，能让商业资产满足发行REITs的保底收益率要求。事关普宅线调整12月14日，北京推出楼市重磅新政，除了降首付比例、降贷款利率，还对普宅认定标准进行调整：容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在144平米（含）以下；五环内单价低于8.5万元/平方米，五环至六环之间单价低于6.5万元/平方米，六环以外单价低于4.5万元/平方米。一位知情人士透露，新的普宅线政策一出，很多开发商就“急眼”了，找相关部门了解土增税之后怎么认，“我之前拿地测算，本来10个点收益的项目，如果按新规认定只剩下5个点了”。普宅线调整导致居民购房税率、首付比例、贷款利率等变化，但也间接导致开发商的税负因此增加。北京土地增值税清算时按“二分法”进行：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，开发商在进行土增税清缴时，除了普宅，其他用途都归为非普宅，分别按照各自的土增税增值率计算增值额。“近10年来，北京的普宅认定比例特别低，尤其是新房市场的很多项目基本全是非普宅。当一个项目全是非普宅，所有成本都能记在非普那一项里，导致北京正常拿地的项目土增税收缴率很低，多数项目都不用交土增税，或者极少。”一家央企北京区域投资人士透露。他进一步解释，新的普宅线出台后，普宅部分的增值税暴涨。因为地上、地下或者含办公业态的地价是按可售建面分摊的。“一个项目的普宅占比增加后，因为地价又是地上和地下均摊的，而普宅部分的货值仍比较高、分摊走的地价又很少，导致普宅部分的增值率特别高”。加上土增税的清缴一般发生在项目工程竣工验收之后，至少在拿地4—5年后，因此近一年来拿地的项目如果沿用新规，将增加大量税负。实实在在节税北京地价分摊新规出街，上海投资圈比北京投资圈还要激动。张驰说，对一块住宅加自持或搭配公建的混合用地，政府在前期地价评估时，对自持部分，即便是上海市区里最贵的地方，一般也只评1万元/平方米左右，而同地区的宅地是6万—7万元/平方米的水平，差距非常大。假设一块总值50亿元、10万平方米的地，如果分摊核算，其中40亿元的货值是可售住宅，剩下的10亿元是租赁住宅，但不做分摊的话，税局只能依据土地合同的总价和总土地面积，只有一个平均楼面价5万元的数据，默认按面积分摊、缴税。此外，根据国家土地增值税规定，开发商在缴纳土增税时允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除，简称“土增税加计扣除”，其扣除额度也受普宅比例影响。“地价不分摊计算，一个项目会多缴出几个亿甚至10亿元以上的所得税。”张驰这样概括。地价分摊，对北京、上海等核心城市影响较大，原因在于这类城市的住宅和商办用地的价差很大，且三四线城市也较少供应商住办混合用地。上海黄浦区个别地块的商办用地单价可能在4万元以上，市区大部分的商办用地价格在2万—3万元/平方米区间，而对应的同区域宅地价格在6万—7万元/平方米以上，两者的倍系数在2-3倍左右。“以往交税时，平均下来，商办都是按照4万—5万元/平方米去交税的，这导致开发商的税负不合理地增加了不少。”一名上海投资人士表示。按照上海每年出让5—6宗混合用地的规模计算，可能影响数十亿元的土增税和所得税等税收收入，该上海投资人士透露。利好REITs张弛还参与将公司自持项目发行REITs的工作。若上海跟进落实地价分摊新规，还将影响租赁住宅REITs、商业REITs的发行和运营。“REITs发行有一个前提条件，就是底层资产的回报率要达到一定要求，现在基本要求4.5%以上。”如果租赁住宅地价评估为1万元/平方米，有些项目收益率就能达到这一标准。但如果如果没有明确分摊，只按平均价来算的话，租赁住宅的地价得在3万—4万元/平方米，去做租赁住宅的回报率只剩下1—1.5个点，“这样我根本就没办法做REITs退出，资产证券化这条路也很难实现闭环。”张弛说。张弛测算过，地价能分摊至1万元/平方米左右时，保租房的回报率跟租金才相匹配，才具备了发行REITs的条件，才能让资金滚动起来。“没出分摊新规情况下，我们看含商办项目，根本算不过来账，现在可能还提高了一点盈利的可能性。”张弛说。据经济观察网了解，为了推动地价分摊，多家房企人士在上海市和区相关部门的座谈会、土地推介会上，多次提及商住办混合用地地价分摊事宜。12月19日，北京出台新规后，上海市有关部门也迅速展开调研。地方政府也正面临招商难、卖地难的困局。上述上海投资人士解释，一是有商办性质的土地，写字楼空置率偏高，商业运营难度大，开发商拿地意愿较低；二是对开发商而言，对楼市预期较保守，拿了一个商办项目后，可能得少拿3—5个住宅项目，致使项目拓展规模直线下降。“在没有改变土地金额，没有改变地价评估体系的情况下，仅仅是改变了原本不太合理的分摊原则，就能产生节税的效果，一定程度上减少了开发商压力。”此前，该上海投资人士和税务部门沟通，得到的反馈是，不论土地部门口头如何承诺地价分开评估，甚至开出红头文件，只要不是写到土地出让合同里的，税务部门便不能据此执行。北京上述通知中，写明了“将在出让合同中分别明确住宅用途、公建用途各自的土地成交价款”。虽然一个房地产项目实际缴税的时间在竣工备案后，一般在拿地的4—5年后，才能体现出地价分摊的结果，但地价分摊是一个趋势。最近两年，张弛所在公司在投资立项过程中，早已按照分摊方式，来模拟和运算投资收益。北京踏出了第一步，尽管税务部门并未名文明确跟进执行，但张弛松了一口气，他可以拿着北京新规，把原本需要费力去公关沟通的事情，变成确定性更高的事了。（应受访者要求，张弛为化名）The END微信号 |eeojjgcw新浪微博 |@经济观察报
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